Crowdlending Europe AB (”Bolaget” eller ”Crowdster”, Org-Nr: 559521-5350) marknadsför via en onlineplattform (”Plattformen”) en rad investeringar (”Investeringar”) i aktier (”Aktier”) eller syndikerade lån (”Lån”). Gemensamt för Investeringarna är att de baseras på färdigställda fastigheter eller fastighetsprojekt som underliggande tillgång. Investeringarna som presenteras på plattformen är ofta olika typer av toppfinansiering för privata fastighetsbolag eller fastighetsutvecklare (”Projektägare” eller ”Bolaget”) utan eller begränsad säkerhet.
Alla investeringar är förknippade med risk, och investerare riskerar att förlora sin investering helt eller delvis. Investeringar i Aktier och Lån som marknadsförs via Plattformen kan generellt beskrivas som högrisk, eftersom ingen finansiell rådgivare eller annan aktör direkt eller indirekt rekommenderar Investeringarna. Crowdster ger inga garantier för investerares investeringar eller lån och uppmuntrar investerare att investera noggrant.
Crowdster uppmuntrar också investerare att söka personlig rådgivning från professionella rådgivare, inklusive investeringsrådgivare, revisorer, advokater etc., och att genomföra oberoende analyser och utredningar innan de agerar på den information som Crowdster publicerar. Crowdster kan inte försäkra investerare att den angivna informationen är korrekt eller fullständig. Crowdster garanterar inte på något sätt framgången för någon åtgärd som en investerare vidtar baserat på information som publiceras på plattformen. Investeringarna riktar sig därför enbart till följande typer av investerare:
Ett lån kan kombineras med värdepapper i form av inteckning på aktier eller fastigheter, garantier, företagsgarantier eller andra värdepapper. Observera att värdepapper i denna typ av investeringar ofta är efterställda och/eller har begränsat ekonomiskt värde. En investering i aktier kan inte kombineras med någon specifik säkerhet. Som aktieägare finns det vanligtvis ingen möjlighet att kräva återbetalning av investerat kapital, såvida det inte finns tillräckliga medel i bolaget för att uppfylla alla sina skyldigheter gentemot sina fordringsägare och bolagets styrelse och bolagsstämma beslutar om utdelning.
Både investeringar i aktier och lån är vanligtvis beroende av att det underliggande fastighetsprojektet utvecklas som förväntat för att generera den budgeterade avkastningen. Projektägare kan till exempel sakna de ekonomiska förutsättningarna för att hantera betydande projektavvikelser såsom budgetvariationer, förseningar etc. Eventuella värdepapper är ingen garanti för att investeraren kommer att få tillbaka sitt investerade kapital eller uppnå avkastning. Investerare bör vara medvetna om att hela investeringen kan gå förlorad.
Investeringar i både Aktier och Lån omfattas inte av insättningsgaranti eller investerarskyddsregler, vilket innebär att investeraren inte kan få någon ersättning enligt dessa regler om Projektägaren eller Bolaget går i konkurs eller på annat sätt har betalningssvårigheter.
Investerarskydd är ett statligt löfte om att kompensera investerarnas förluster av finansiella instrument och medel från till exempel banker och andra finansinstitut i händelse av att institutet går i konkurs. Insättningsgarantin täcker medel på vissa konton och innebär att insättaren får ersättning om vissa finansinstitut, till exempel banker, går i konkurs eller om Finansinspektionen beslutar att aktivera insättningsgarantin.
Utöver de risker som är förknippade med själva investeringsinstrumenten, dvs. Aktier eller Lån och säkerheten, är de viktigaste riskerna kopplade till Projektägaren, dennes ekonomiska resurser, projektet, leverantörer och entreprenörer, alternativa finansieringskällor, externa faktorer och ekonomiska förhållanden, myndighetsgodkännanden etc.
Nedan har vi beskrivit de vanligaste riskfaktorerna som anses potentiellt påverka dessa typer av investeringar. De nämnda riskfaktorerna rankas inte, och listan påstår sig inte vara uttömmande. Ytterligare risker och osäkerheter kan uppstå med varje investering.
Det är viktigt att analysera potentiella risker i den nuvarande investeringen och väga dessa mot förväntad avkastning. Först när du har gjort detta och beaktat din personliga ekonomiska situation i förhållande till den förväntade avkastningen kan ett välgrundat investeringsbeslut fattas.
När man investerar i aktier betalas avkastning ofta genom utdelning. Det finns dock flera typer av risker som kan påverka projektägarens verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Bolaget kan producera ett resultat som möjliggör distribution. Som aktieägare finns det vanligtvis ingen möjlighet att kräva återbetalning av investerat kapital, såvida det inte finns tillräckliga medel i Bolaget för att tillgodose alla fordringsägare, både på kort och lång sikt, och Bolagets styrelse och bolagsstämma beslutar om utdelning.
Det finns risk för att en majoritetsägare kan besluta, eller avstå från att besluta om vissa åtgärder som strider mot andra aktieägares intressen, till exempel att inte välja att besluta om en förväntad utdelning eller förvalta Bolaget på ett icke-ändamålsenligt sätt.
Generalförsamlingen kan besluta om emission av nya aktier, varigenom befintliga aktieägares proportionella ägande och röstberättigade aktier kan spädas ut.
Bolagets aktier är vanligtvis onoterade aktier som inte handlas på någon marknadsplats. Aktieägare som vill sälja sina aktier (förutsatt att det är möjligt enligt Bolagets bolagsordning) riskerar att marknadsvärdet på deras Aktier inte motsvarar anskaffningsvärdet eller en bedömd värdering vid en given tidpunkt. Dessutom finns det en risk att ingen köpare kan hittas.
Vid investering i lån betalas avkastningen genom återbetalning av lån och räntebetalningar, eventuellt kombinerat med tidigare amortering. Flera risker kan dock påverka projektägarens verksamhet negativt, och det kan inte garanteras att projektägaren kan producera ett resultat som möjliggör återbetalning. Investeringarna är beroende av att det finns tillräckliga medel hos projektägaren för att uppfylla sina skyldigheter och att projektägarens ledning eller styrelse faktiskt genomför återbetalningen.
De värdepapper som tillhandahålls i samband med lån kan i praktiken ha ett extremt begränsat ekonomiskt värde och på intet sätt garantera investerarens kapital. Värdet på aktiepantsättningar och bolagsgarantier förutsätter till exempel att bolaget har underliggande realiserbara tillgångar, medan en efterställd fastighetslån är beroende av att fastigheten är realiserbar till ett pris som kan uppfylla alla skyldigheter gentemot den primära bolånehavaren och att det finns ytterligare överskottskapital. Som investerare måste man noggrant bedöma potentiella värdepapper, och oavsett hur bra värdepapperen är, måste man förvänta sig att det kommer att ta tid att återvinna sitt kapital i händelse av en pantsättning. Det finns en risk att pantsättningen visar sig ha inget eller endast begränsat värde.
Det är vanligt att ett moderbolag garanterar ett lån som säkerhet för långivare (investerare). Borgensmannens finansiella ställning behöver dock inte vara stark och/eller kan försämras efter att garantiskyldigheten har ingåtts, vilket kan försämra investerarnas möjligheter att få betalning från borgensmannen.
Om ytterligare kapital behövs kan det vara svårt för projektägaren att säkra ytterligare finansiering om det finns flera löften. Potentiella finansieringskällor kan avskräckas från att låna ut pengar om det finns ett stort antal värdepapper. Dessutom kämpar projektägaren ofta för att få ytterligare finansiering om ett projekt inte går som planerat. Detta kan leda till att projektet inte slutförs och/eller att projektägaren blir insolvent.
För vissa lån kan det finnas ett alternativ för projektägaren att lösa in lånet tidigt, vilket kan resultera i lägre total avkastning för investeraren jämfört med om lånet och räntan hade återbetalats vid den budgeterade återbetalningstiden.
Lånen baseras på enkla skuldebrev som inte kan överföras eller pantsättas. Detta innebär att det inte finns någon möjlighet för investeraren att sälja sitt lån, vilket innebär att det investerade kapitalet är bundet under lånets löptid.
Om marknadsräntorna ändras kan placeringar med fast ränta bli mindre attraktiva som investeringsobjekt om alternativa investeringsmöjligheter ger högre avkastning. Marknadsräntenivåerna är också mycket svåra att förutsäga på lång sikt.
Kreditrisken är svårare att bedöma för lån med lång löptid jämfört med lån med kort löptid. De flesta riskfaktorer förstärks med löptiden för lån med en lång återstående löptid jämfört med lån med en kort återstående löptid.
Intäkter från ett fastighetsprojekt genereras främst genom positiva rörelseresultat, värdeuppskattning eller genom att sälja objektet på marknaden. Det finns dock en risk att projektägaren förvärvar eller investerar i mindre attraktiva projekt, vilket resulterar i höga vakanser, låg eller obefintlig värdeuppskattning eller oförmåga att hitta köpare. Faktorer som påverkar kommersiell framgång inkluderar plats, skick, finansiering, marknad, räntor, säsong, leverans, utveckling, kompetens och erfarenhet, underleverantörer, myndighetsgodkännanden (t.ex. lokal plan och bygglov) etc.
Många projektägare har ingen eller begränsad historia, vilket gör riskbedömningen svår eftersom det blir svårare att dra slutsatser om projektägarens reviderade årsredovisningar, finansiell styrka, betalningsförmåga, betalningsvilja, skattebetalningar, allmänt underhåll etc.
Eftersom Projektägare verkar på en konkurrensutsatt marknad med många starka aktörer finns det en risk att Projektägaren saknar tillräckliga resurser och kompetens för att få tillgång till attraktiva fastighetsköp och projekt med goda avkastningsmöjligheter. Otillräcklig kompetens och begränsade resurser kan påverka projektets kommersiella möjligheter negativt.
Projektägaren är ofta beroende av externa parter när det gäller slutfinansiering och refinansiering samt tillgång till byggkredit. Projektägaren är således beroende av bankernas och/eller hypoteksinstitutens bedömning av marknaden, projektet, projektägaren etc. för att få den finansiering som krävs för att slutföra sina projekt.
Eftersom vissa investeringar innebär långsiktigt fastighetsägande för att generera intäkter, finns det en risk att rörelseresultatet kan påverkas negativt av förändringar i fastighetens driftskostnader såsom värme, städning, vatten, el, fastighetsskatter, avgifter, försäkring, administration och annat underhåll. Ökade kostnader kan påverka rörelseresultatet negativt på grund av minskade intäkter, till exempel på grund av ökade lediga fastigheter, eller om intäkterna inte kan öka i samma takt som kostnaderna. Ett sämre rörelseresultat än väntat kan påverka projektets avkastningsmöjligheter negativt.
Projektägaren och deras entreprenörer kan stöta på konstruktionsproblem som kan leda till ökade kostnader för projektägaren. Byggrisker kan uppstå i samband med beställningar, kontraktsförhandlingar, byggtekniska villkor, kostnadsbudgetering, väderförhållanden, geotekniska bedömningar, geografi samt planering och logistik.
Det finns också risker förknippade med att erhålla nödvändiga myndighetsgodkännanden om projektägaren inte erhåller nödvändiga godkännanden (t.ex. lokal plan och bygglov), eller om dessa ifrågasätts.
Marknadsprisfluktuationer kan leda till ökade kostnader för ett byggprojekt, till exempel för byggmaterial, personal och anställning av entreprenörer. Detta kan påverka byggprojektets förmåga att slutföras enligt tidsplan och budget.
Projektägare kan förvärva fastigheter på olika geografiska marknader eller fokusera på specifika geografiska marknader. Hur en specifik marknad har utvecklats historiskt är ingen garanti för att denna utveckling kommer att fortsätta, vilket innebär att utbud och efterfrågan kan utvecklas olika på olika marknader eller inom samma geografiska marknad. En negativ utveckling på en marknad eller sämre utveckling jämfört med jämförbara marknader kan ha en negativ inverkan på projektägarens lönsamhet och finansiella ställning.
Ofta är en projektägare beroende av en tredje part för produktion och konstruktion. Projektägaren löper således en risk att motparter inte fullgör sina skyldigheter, vilket återigen kan påverka projektets förutsättningar. Möjliga risker kan inkludera felaktig produktion, förseningar och insolvens. Eventuella förskottsbetalningar till en entreprenör som senare går i konkurs utgör en risk för att projektägaren själv kan bli insolvent.
Vissa projektägare äger en fastighet eller ett projekt tillsammans med flera andra aktörer. Det finns således en risk för meningsskiljaktigheter eller konflikter mellan parterna, att parterna inte fullgör sina skyldigheter gentemot varandra eller att projektet blir beroende enbart av den ena partens ekonomiska ställning. Oenighet och bristande uppfyllelse av skyldigheter kan ha en negativ inverkan på projektägarens möjligheter att till exempel slutföra en konstruktion, avyttra fastigheten eller driva verksamheten på lämpligt sätt.
Mindre projektägare är ofta beroende av en eller några nyckelpersoner vars kompetens och kunskap om verksamheten är avgörande för projektägarens fortsatta utveckling och ledning. Dessa personer kan vara både anställda nyckelpersoner och ägare med betydande inflytande, vars intressen inte nödvändigtvis alltid stämmer överens med investerarnas intressen. Dessutom kan projektägarens eller dess dotterbolags verksamhet påverkas negativt om en eller flera nyckelpersoner av någon anledning inte kan eller inte vill vara associerade med projektägaren.
Projektägaren tar alltid en miljörisk vid förvärv av fastigheter. Om giftiga ämnen eller liknande upptäcks, vilket ger upphov till saneringskrav, kan detta leda till betydande kostnader. Projektägaren riskerar också att hållas ansvarig för miljöskador som uppstår på fastigheten.
Juridiska meningsskiljaktigheter och tvister kan uppstå där en projektägare är part. Risken är att sådana tvister löses till förmån för motparten, vilket resulterar i betydande kostnader för projektägaren.
Om en projektägare av någon anledning blir föremål för negativ presstäckning eller liknande kan det påverka deras möjligheter att göra affärer. Detta kan leda till svårigheter att slutföra byggprojekt eller hyra lediga lokaler i färdiga fastigheter och negativt påverka projektägarens betalningsförmåga till investerare.
Om projektägarens kunder upplever ekonomiska problem eller av andra skäl inte betalar i tid kan detta påverka projektägarens förmåga att uppfylla sina skyldigheter gentemot investerare.
För mindre projektägare är verksamheten vanligtvis koncentrerad till ett eller några projekt, vilket medför en ökad risk på grund av den begränsade portföljdiversifieringen. Om en negativ händelse inträffar som påverkar ett eller flera projekt i portföljen negativt kan det påverka projektägarens och/eller koncernens resultat i större utsträckning än om en liknande händelse skulle inträffa i ett större företag med en mer diversifierad portfölj.
Värdet på en eller flera fastigheter eller projekt i Projektägarens portfölj kan försämras till exempel på grund av förändringar i marknadsförhållanden eller värdeförsämring relaterat till fastighetens skick. Om värdet sänks kan det vara svårt för projektägaren att sälja fastigheten med vinst eller få ny finansiering om fastigheten inte kan användas som säkerhet, vilket potentiellt kan förvärra både projektägarens finansiella ställning och investerarnas säkerhet.
Varje ägande innebär ansvar. För en projektägare kan fastigheter skadas av till exempel brand, vattenskador eller andra orsaker. Projektägare kan genom vårdslöshet orsaka skador på personer eller andras egendom och orsaka miljöskador som Projektägaren kan hållas ansvarig för. Brist på försäkringsskydd kan dessutom leda till oförutsedda kostnader. Ersättningsansvar eller annat ansvar för sådana skador kan också förekomma för personskador och skador på andras egendom eller ansvar för miljösanering. Var och en av dessa risker kan ha en betydande negativ inverkan på projektägarens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Utvecklingen på de finansiella marknaderna kan påverka marknadsräntorna, vilket kan resultera i ökade räntekostnader som kan påverka Projektägarens avkastningsmöjligheter och ekonomiska situation negativt.
En projektägare kan exponeras för valutakursfluktuationer, till exempel om projektägaren är verksam i andra länder eller om några av de motparter som projektägaren arbetar med verkar i andra länder. Fluktuationer i växelkurser kan därför påverka projektägarens resultat och finansiella ställning.
Eftersom vissa projekt är beroende av att uppnå tillräcklig värdeökning för att nå budgeterade avkastningsmål finns det en risk för att konjunktursvängningar minskar den allmänna efterfrågan, vilket kan leda till att fastighetsprisnivåerna sjunker eller antalet potentiella köpare minskar. Dessutom, oavsett ekonomiska förhållanden, finns det en risk att projektägaren inte kan hitta köpare på grund av felbedömningar, infrastrukturförändringar, politiska beslut etc.
En projektägares betalningsförpliktelser i samband med investeringar samt amorteringar och räntekostnader kräver god likviditet. Om en projektägare inte har tillräcklig likviditet för att uppfylla sina betalningsförpliktelser kan det påverka projektets pågående verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt. Oavsett fastighets och projektets kvalitet kan en sådan likviditetsbrist leda till insolvens och konkurs.
En projektägare kan, genom att förvärva en tomt eller ett projekt, ta över ett företag eller en fastighet som kan innebära förpliktelser och innehålla tillgångar med en negativ inverkan på projektägarens finansiella ställning.
Ändringar i lagar och förordningar, inklusive skatte-, fastighets-, företags- eller andra föreskrifter, kan påverka projektägarens möjligheter att fortsätta arbeta under samma villkor som tidigare, vilket kan påverka projektägarens ekonomiska ställning och förmåga att slutföra projekt och återbetalningar avsevärt.
Många projekt befinner sig i ett tidigt skede, vilket ökar risknivån eftersom det finns fler osäkerhetsfaktorer med större potentiell påverkan. Exempel på sådana osäkerhetsfaktorer är: i) Brist på kreditbeslut från bank eller annan finansieringskälla ii) Finansiering på kort, medellång och lång sikt ii) Brist på bygglov, lokalplan eller annat myndighetsgodkännande) Brist på avtal med entreprenörv) Brist på avtalsgrund, till exempel köpeavtal, leasingavtal som är juridiskt bindande och/eller har faktiskt ekonomiskt värdevi) Brist på översikt över hur marknaden kommer att se ut eller utvecklas när projektet ska säljas, slutföras, refinansieras etc.