Crowdlending Europe AB ("Selskabet" eller "Crowdster", CVR-nr.: 559521-5350) markedsfører via en online platform ("Platformen") en række investeringer ("Investeringer") i aktier ("Aktier") eller syndikerede lån ("Lån"). Investeringerne har det til fælles, at de er baseret på færdige ejendomme eller ejendomsprojekter som det underliggende aktiv. De Investeringer, der præsenteres på Platformen, er ofte forskellige former for topfinansieringer til private ejendomsselskaber eller ejendomsudviklere ("Projektejer" eller "Selskabet") med ingen eller begrænset sikkerhed.
Alle investeringer er forbundet med risiko, og investorer risikerer at tabe deres investering helt eller delvist. Investering i Aktier og Lån, der markedsføres via Platformen, kan generelt beskrives som højrisiko, da ingen finansiel rådgiver eller anden aktør direkte eller indirekte anbefaler Investeringerne. Crowdster giver ingen garantier for investorers Investeringer eller lån og opfordrer investorer til at investere forsigtigt.
Crowdster opfordrer også investorer til at søge personlig rådgivning fra professionelle rådgivere, herunder investeringsrådgivere, revisorer, advokater mv., og til at foretage uafhængige analyser og undersøgelser, før de handler på baggrund af den information, Crowdster offentliggør. Crowdster kan ikke forsikre investorer om, at den angivne information er korrekt eller fuldstændig. Crowdster garanterer på ingen måde for succes med nogen handling, en investor foretager baseret på information offentliggjort på Platformen. Investeringerne er derfor udelukkende rettet mod følgende typer investorer:
- Erfarne ejendomsinvestorer, der forstår risiciene forbundet med Investeringerne;
- Investorer, der har søgt rådgivning fra professionelle rådgivere og eksperter med indsigt i risiciene forbundet med investeringerne.
Et lån kan kombineres med sikkerhed i form af pant i aktier eller fast ejendom, garantier, selskabsgarantier eller andre sikkerheder. Bemærk, at sikkerheder i denne type investering ofte er efterstillede og/eller har begrænset økonomisk værdi. En investering i Aktier kan ikke kombineres med nogen specifik sikkerhed. Som aktionær er der typisk ingen mulighed for at kræve investeret kapital tilbagebetalt, medmindre der er tilstrækkelige midler i selskabet til at opfylde alle dets forpligtelser over for dets kreditorer, og selskabets bestyrelse og generalforsamling beslutter udlodning.
Både Investeringer i Aktier og Lån er typisk afhængige af, at det underliggende ejendomsprojekt udvikler sig som forventet for at generere det budgetterede afkast. Projektejere kan f.eks. mangle de finansielle forudsætninger for at håndtere væsentlige projektafvigelser som budgetoverskridelser, forsinkelser mv. Eventuelle sikkerheder er ingen garanti for, at investoren får sin investerede kapital tilbage eller opnår et afkast. Investorer bør være opmærksomme på, at hele Investeringen kan gå tabt.
Investeringer i både Aktier og Lån er ikke omfattet af indskydergaranti eller investorbeskyttelsesregler, hvilket betyder, at investoren ikke kan modtage nogen kompensation under disse regler, hvis Projektejeren eller Selskabet går konkurs eller på anden måde har betalingsvanskeligheder.
Investorbeskyttelse er et statsligt løfte om at kompensere investorers tab af finansielle instrumenter og midler fra f.eks. banker og andre finansielle institutioner i tilfælde af, at institutionen går konkurs. Indskydergarantien dækker midler på visse konti og betyder, at indskyderen modtager kompensation, hvis visse finansielle institutioner, såsom banker, går konkurs, eller hvis Finanstilsynet beslutter at aktivere indskydergarantien.
Ud over risiciene forbundet med selve investeringsinstrumenterne, dvs. Aktier eller Lån og sikkerheden, er de mest betydelige risici forbundet med Projektejeren, deres finansielle ressourcer, projektet, leverandører og entreprenører, alternative finansieringskilder, eksterne faktorer og økonomiske forhold, myndighedsgodkendelser mv.
Nedenfor har vi beskrevet de mest almindelige risikofaktorer, der anses for potentielt at påvirke disse typer investeringer. De nævnte risikofaktorer er ikke rangeret, og listen gør ikke krav på at være udtømmende. Yderligere risici og usikkerheder kan opstå med hver Investering.
Det er vigtigt at analysere potentielle risici i den aktuelle Investering og afveje disse mod det forventede afkast. Først når du har gjort dette og overvejet din personlige finansielle situation i forhold til det forventede afkast, kan en velbegrundet investeringsbeslutning træffes.
Risici forbundet med aktieinvesteringer
Udbytterisiko
Ved investering i Aktier udbetales afkast ofte via udbytte. Der er dog flere typer risici, der negativt kan påvirke Projektejerens forretning, og det kan ikke garanteres, at Selskabet kan producere et resultat, der muliggør udlodning. Som aktionær er der typisk ingen mulighed for at kræve investeret kapital tilbagebetalt, medmindre der er tilstrækkelige midler i Selskabet til at tilfredsstille alle kreditorer, både kort- og langfristede, og Selskabets bestyrelse og generalforsamling beslutter udlodning.
Majoritetsaktionærer med afgørende indflydelse
Der er en risiko for, at en majoritetsaktionær kan beslutte, eller undlade at beslutte, visse handlinger i strid med andre aktionærers interesser, såsom ikke at vælge at beslutte en forventet udlodning eller at forvalte Selskabet på en ikke-formålstjenlig måde.
Udtyndingsrisiko
Generalforsamlingen kan beslutte at udstede nye aktier, hvorved de eksisterende aktionærers proportionale ejerskab og stemmeandele kan udtyndes.
Aktieværdi ved salg
Selskabets aktier er som udgangspunkt unoterede aktier, der ikke handles på noget markedsplads. Aktionærer, der ønsker at sælge deres aktier (forudsat det er muligt i henhold til selskabets vedtægter), risikerer, at markedsværdien af deres aktier ikke svarer til anskaffelsesværdien eller en vurderet værdi på et givent tidspunkt. Derudover er der en risiko for, at der ikke kan findes en køber.
Risici forbundet med låneinvesteringer
Risiko for manglende tilbagebetaling
Ved investering i lån udbetales afkast via låneafdrag og rentebetalinger, eventuelt kombineret med forudgående amortisering. Der er dog flere risici, der kan påvirke Projektudviklerens forretning negativt, og det kan ikke garanteres, at Projektudvikleren kan producere et resultat, der muliggør tilbagebetaling. Investeringerne er afhængige af, at der er tilstrækkelige midler hos Projektudvikleren til at opfylde sine forpligtelser, og at Projektudviklerens ledelse eller bestyrelse faktisk foretager tilbagebetalingen.
Risici forbundet med sikkerhedsstillelse
De sikkerheder, der stilles i forbindelse med lån, kan i praksis have en yderst begrænset økonomisk værdi og garanterer på ingen måde investorernes kapital. Værdien af f.eks. aktiepant og selskabsgarantier forudsætter, at selskabet har underliggende realiserbare aktiver, mens et efterstillet ejendomspant er afhængigt af, at ejendommen kan realiseres til en pris, der kan honorere alle forpligtelser over for den primære panthaver, og at der er yderligere overskydende kapital. Som investor skal man nøje vurdere potentielle sikkerheder, og uanset hvor gode sikkerhederne er, må man forvente, at det vil tage tid at inddrive sin kapital i tilfælde af en pantsætning. Der er en risiko for, at pantet viser sig at have ingen eller kun begrænset værdi.
Risici forbundet med sikkerhedsgarantier
Det er kutyme, at et moderselskab garanterer et lån som sikkerhed for långivere (investorer). Garantistillerens finansielle situation behøver dog ikke at være stærk og/eller kan forringes efter indgåelse af garantiforpligtelsen, hvilket kan forringe investorernes muligheder for at modtage betaling fra garantistilleren.
Risici forbundet med manglende refinansiering og yderligere finansiering
Hvis der er behov for yderligere kapital, kan det være vanskeligt for Projektudvikleren at sikre yderligere finansiering, hvis der er flere pantsætninger. Potentielle finansieringskilder kan afskrækkes fra at låne penge, hvis der er et stort antal sikkerheder. Desuden har Projektudvikleren ofte svært ved at opnå yderligere finansiering, hvis et projekt ikke forløber som planlagt. Dette kan føre til, at projektet ikke bliver afsluttet, og/eller at Projektudvikleren bliver insolvent.
Risiko for lavere afkast ved førtidig indfrielse
For nogle lån kan der være en mulighed for Projektudvikleren til at indfri lånet førtidigt, hvilket kan resultere i et lavere samlet afkast for investoren sammenlignet med, hvis lånet og renterne var blevet tilbagebetalt på det budgetterede tilbagebetalingstidspunkt.
Risici forbundet med manglende mulighed for at overdrage simple gældsbreve
Lån er baseret på simple gældsbreve, der ikke kan overdrages eller pantsættes. Dette betyder, at der ikke er mulighed for investoren til at sælge sit lån, hvilket indebærer, at den investerede kapital er bundet i lånets løbetid.
Rente- og alternativafkastrisiko
Hvis markedsrenterne ændrer sig, kan fastforrentede placeringer blive mindre attraktive som investeringsobjekter, hvis alternative investeringsmuligheder tilbyder højere afkast. Markedsrenteniveauet er desuden meget vanskeligt at forudsige på lang sigt.
Varighedsrisiko
Kreditrisiko er vanskeligere at vurdere for lån med lang varighed sammenlignet med lån med kort varighed. De fleste risikofaktorer forstærkes med varigheden af lån med lang restløbetid sammenlignet med lån med kort restløbetid.
Selskabsrelaterede risici
Kommercielle risici
Indtægter fra et ejendomsprojekt genereres primært gennem positive driftsresultater, værdistigning eller ved salg af ejendommen på markedet. Der er dog en risiko for, at projektudvikleren erhverver eller investerer i mindre attraktive projekter, hvilket resulterer i høje tomgangsprocenter, lav eller ikke-eksisterende værdistigning, eller manglende evne til at finde købere. Faktorer, der påvirker den kommercielle succes, omfatter beliggenhed, stand, finansiering, marked, renteniveauer, sæson, udbud, udvikling, kompetencer og erfaring, underleverandører, myndighedsgodkendelser (f.eks. lokalplan og byggetilladelse) mv.
Risici relateret til manglende historik
Mange projektudviklere har ingen eller begrænset historik, hvilket vanskeliggør risikovurderingen, da det bliver sværere at drage konklusioner om projektudviklerens reviderede årsrapporter, finansielle styrke, betalingsevne, betalingsvilje, skattebetalinger, generel vedligeholdelse mv.
Risici forbundet med konkurrenter
Da projektudviklere opererer på et konkurrencepræget marked med mange stærke aktører, er der en risiko for, at projektudvikleren mangler tilstrækkelige ressourcer og kompetencer til at få adgang til attraktive ejendomskøb og projekter med gode afkastmuligheder. Utilstrækkelige kompetencer og begrænsede ressourcer kan negativt påvirke projektets kommercielle muligheder.
Risici forbundet med (manglende) finansiering
Projektudvikleren er ofte afhængig af eksterne parter vedrørende endelig finansiering og refinansiering samt adgang til byggelån. Projektudvikleren er således afhængig af bankers og/eller realkreditinstitutters vurdering af markedet, projektet, projektudvikleren mv. for at opnå den nødvendige finansiering til at gennemføre sine projekter.
Driftsrisiko
Da visse investeringer indebærer langsigtet ejerskab af ejendomme for at generere indtægter, er der en risiko for, at driftsresultaterne kan blive negativt påvirket af ændringer i ejendommens driftsomkostninger såsom varme, rengøring, vand, elektricitet, ejendomsskatter, afgifter, forsikring, administration og anden vedligeholdelse. Øgede omkostninger kan negativt påvirke driftsresultaterne på grund af reducerede indtægter, f.eks. som følge af øget tomgang i ejendommen, eller hvis indtægterne ikke kan stige i samme takt som omkostningerne. Et dårligere driftsresultat end forventet kan negativt påvirke projektets afkastmuligheder.
Risici forbundet med byggeri og myndighedsgodkendelser
Projektudvikleren og dennes entreprenører kan støde på byggeproblemer, der kan føre til øgede omkostninger for projektudvikleren. Byggerisici kan opstå i forbindelse med ordrer, kontraktforhandlinger, byggetekniske forhold, omkostningsbudgettering, vejrforhold, geotekniske vurderinger, geografi samt planlægning og logistik.
Der er også risici forbundet med at opnå de nødvendige myndighedsgodkendelser, hvis projektudvikleren ikke opnår de krævede godkendelser (f.eks. lokalplan og byggetilladelse), eller hvis disse udfordres.
Prisrisiko
Markedsprisudsving kan føre til øgede omkostninger for et byggeprojekt, f.eks. vedrørende byggematerialer, personale og ansættelse af entreprenører. Dette kan påvirke et byggeprojekts evne til at blive afsluttet i henhold til tidsplan og budget.
Geografisk risiko
Projektudviklere kan erhverve ejendomme på forskellige geografiske markeder eller fokusere på specifikke geografiske markeder. Hvordan et specifikt marked historisk har udviklet sig, er ingen garanti for, at denne udvikling vil fortsætte, hvilket betyder, at udbud og efterspørgsel kan udvikle sig forskelligt på forskellige markeder eller inden for det samme geografiske marked. En negativ udvikling på et marked eller en dårligere udvikling sammenlignet med sammenlignelige markeder kan have en negativ indvirkning på projektudviklerens rentabilitet og finansielle position.
Modpartsrisiko
Ofte er en projektudvikler afhængig af en tredjepart til produktion og byggeri. Projektudvikleren løber således en risiko for, at modparter ikke opfylder deres forpligtelser, hvilket igen kan påvirke projektets forudsætninger. Mulige risici kan omfatte fejlproduktion, forsinkelser og insolvens. Eventuelle forudbetalinger til en entreprenør, der efterfølgende går konkurs, udgør en risiko for, at projektudvikleren selv kan blive insolvent.
Samarbejdsrisiko
Nogle projektudviklere ejer en ejendom eller et projekt sammen med flere andre aktører. Der er således en risiko for uenigheder eller konflikter mellem parter, at parter ikke opfylder deres forpligtelser over for hinanden, eller at projektet bliver afhængigt udelukkende af én parts finansielle position. Uenighed og manglende opfyldelse af forpligtelser kan have en negativ indvirkning på projektudviklerens muligheder for f.eks. at færdiggøre et byggeri, afhænde ejendommen eller drive virksomheden hensigtsmæssigt.
Organisatorisk risiko
Mindre projektejere er ofte afhængige af en eller få nøglepersoner, hvis kompetencer og kendskab til forretningen er afgørende for projektejerens fortsatte udvikling og drift. Disse personer kan både være ansat nøglepersonale og ejere med betydelig indflydelse, hvis interesser ikke nødvendigvis altid stemmer overens med investorernes interesser. Derudover kan projektejerens eller dennes datterselskabers drift blive negativt påvirket, hvis en eller flere nøglepersoner af en eller anden grund ikke kan eller ønsker at være tilknyttet projektejeren.
Miljørisiko
Projektejeren pådrager sig altid en miljørisiko ved erhvervelse af ejendomme. Hvis der findes giftige stoffer eller lignende, som giver anledning til oprydningskrav, kan dette medføre betydelige omkostninger. Projektejeren risikerer også at blive holdt ansvarlig for miljøskader, der opstår på ejendommen.
Risici forbundet med juridiske tvister
Juridiske uenigheder og tvister kan opstå, hvor en projektejer er part. Risikoen er, at sådanne tvister afgøres til fordel for modparten, hvilket medfører betydelige omkostninger for projektejeren.
Omdømmerisiko
Hvis en projektejer af en eller anden grund bliver genstand for negativ presseomtale eller lignende, kan det påvirke dennes muligheder for at drive forretning. Dette kan medføre vanskeligheder med at færdiggøre byggeprojekter eller udleje ledige lokaler i færdige ejendomme og negativt påvirke projektejerens evne til at betale investorerne.
Kreditrisiko
Hvis projektejerens kunder oplever økonomiske problemer eller af andre årsager ikke betaler til tiden, kan dette påvirke projektejerens evne til at opfylde sine forpligtelser over for investorerne.
Koncentrationsrisici
For mindre projektejere er forretningen som regel koncentreret om et eller få projekter, hvilket medfører en øget risiko på grund af den begrænsede porteføljediversificering. Hvis en negativ begivenhed indtræffer, der negativt påvirker et eller flere projekter i porteføljen, kan det påvirke projektejerens og/eller koncernens resultater i højere grad, end hvis en lignende begivenhed skulle indtræffe i en større virksomhed med en mere diversificeret portefølje.
Vurderingsrisici
Værdien af en eller flere ejendomme eller projekter i projektejerens portefølje kan blive forringet på grund af f.eks. ændringer i markedsforholdene eller værdiforringelse relateret til ejendommens stand. Hvis værdien reduceres, kan det være vanskeligt for projektejeren at sælge ejendommen med fortjeneste eller opnå ny finansiering, hvis ejendommen ikke kan anvendes som sikkerhed, hvilket potentielt kan forværre både projektejerens finansielle situation og investorernes sikkerhed.
Ansvarsrisiko
Ethvert ejerskab medfører ansvar. For en projektejer kan ejendomme blive beskadiget af f.eks. brand, vandskade eller andre årsager. Projektejere kan gennem uagtsomhed forårsage skade på personer eller andres ejendom og forårsage miljøskade, som projektejeren kan holdes ansvarlig for. Manglende forsikringsdækning kan yderligere medføre uforudsete omkostninger. Erstatningsansvar eller andet ansvar for sådanne opståede skader kan også opstå for personskader og skader på andres ejendom eller ansvar for miljøoprydning. Hver af disse risici kan have en betydelig negativ indvirkning på projektejerens forretning, resultater og finansielle position.
Renterisiko
Udviklingen på de finansielle markeder kan påvirke markedsrenterne, hvilket kan medføre øgede renteomkostninger, som negativt kan påvirke projektejerens afkastmuligheder og finansielle situation.
Valutarisiko
En projektejer kan være udsat for valutaudsving, f.eks. hvis projektejeren opererer i andre lande, eller hvis nogle af de modparter, projektejeren samarbejder med, opererer i andre lande. Udsving i valutakurser kan derfor påvirke projektejerens resultater og finansielle position.
Økonomisk cyklus og afhændelsesrisiko
Da visse projekter afhænger af at opnå tilstrækkelig værdistigning for at nå budgetterede afkastmål, er der en risiko for, at udsving i den økonomiske cyklus vil reducere den generelle efterspørgsel, hvilket kan medføre fald i ejendomspriserne eller et fald i antallet af potentielle købere. Derudover er der, uanset de økonomiske forhold, en risiko for, at Projektudvikleren ikke kan finde købere på grund af fejlvurderinger, infrastrukturændringer, politiske beslutninger mv.
Likviditetsrisiko
En Projektudviklers betalingsforpligtelser i forbindelse med investeringer samt afdrag og renteomkostninger kræver god likviditet. Hvis en Projektudvikler ikke har tilstrækkelig likviditet til at opfylde sine betalingsforpligtelser, kan det negativt påvirke projektets løbende drift, finansielle position og resultater. Uanset ejendommens og projektets kvalitet kan en sådan likviditetsmangel føre til insolvens og konkurs.
Investeringsrisiko
En Projektudvikler kan ved erhvervelse af en grund eller et projekt overtage en virksomhed eller en ejendom, der kan medføre forpligtelser og indeholde aktiver med negativ indvirkning på Projektudviklerens finansielle position.
Politisk risiko
Ændringer i love og regler, herunder skatte-, ejendoms-, selskabs- eller andre regler, kan påvirke Projektudviklerens muligheder for at fortsætte driften under de samme betingelser som tidligere, hvilket kan have en betydelig indvirkning på Projektudviklerens finansielle position og evne til at gennemføre projekter og tilbagebetalinger.
Risici forbundet med tidlige projektfaser
Mange projekter er på et tidligt stadie, hvilket øger risikoniveauet, da der er flere usikkerhedsfaktorer med større potentiel indvirkning. Eksempler på sådanne usikkerhedsfaktorer inkluderer:i) Manglende kreditbeslutning fra bank eller anden finansieringskildeii) Finansiering på kort, mellemlang og lang sigtiii) Manglende byggetilladelse, lokalplan eller andre myndighedsgodkendelseriv) Manglende kontrakt med entreprenørv) Manglende kontraktuelt grundlag, f.eks. købsaftaler, lejekontrakter, der er juridisk bindende og/eller har reel økonomisk værdii) Manglende overblik over, hvordan markedet vil se ud eller udvikle sig, når projektet skal sælges, færdiggøres, refinansieres mv.
.svg)