Når der rejses kapital i form af et lån, kan låntager stille forskellige former for sikkerhed for lånet, hvilket f.eks. ikke er muligt ved udstedelse af aktier. De lån, der markedsføres, vil oftest være efterstillede, dvs. at långiverne har sikkerhed, der kommer efter banklån i prioriteringsrækkefølgen. Sikkerheden for lån består typisk af pant i ejendom eller en kautionist for lånet. At pantsætte ejendom betyder, at låntager overdrager eller pantsætter ejendommen til långiver, som, hvis låntager ikke kan tilbagebetale lånet, kan sælge ejendommen. De mest almindelige sikkerhedstyper, der findes i lån markedsført via Crowdster.eu-platformen, er ejendomspant, sekundært pant, aktiepant og kaution. Listen er ikke nødvendigvis udtømmende, og andre former for sikkerhed kan forekomme. I hvert enkelt tilfælde skal investoren vurdere, om sikkerheden er tilfredsstillende.

Et pantebrev indebærer, at ejeren af ejendommen tinglyser et pantebrev på ejendommen som bevis for pantsætningen og derefter "overdrager" det til långiver som sikkerhed. Hvert pantebrev har en såkaldt "prioritet" i forhold til den del af ejendommen, som pantebrevet vedrører. Hvis lånet ikke tilbagebetales, kan pantebrevet realiseres, hvilket betyder, at ejendommen vil blive overtaget af panthaver og solgt på tvangsauktion.

De vigtigste typer af kaution er simpel kaution og selvskyldnerkaution. Ved simpel kaution kan långiveren først rette krav mod kautionisten, efter at långiveren har forsøgt at inddrive betaling fra låntageren via domstolene. En selvskyldnerkaution er en garanti "som for egen gæld" og betyder, at kautionisten har samme retlige stilling som låntageren med hensyn til ansvaret for at tilbagebetale lånet, dvs. at långiveren kan rette sit krav mod både låntageren og den kautionist, der har penge.

Hos Crowdster udlånes din kapital til ejendomsudviklere, som har solide europæiske ejendomsprojekter med betydelig finansiel dækning og har brug for finansiering til at færdiggøre deres byggeri.

Crowdlending er en metode, hvor private investorer udlåner deres kapital direkte til individuelle investeringsprojekter for at opnå renteafkast (udbytte).

Ejendomsudvikleren får mulighed for at færdiggøre deres projekt og sikre sig en fortjeneste. Investoren modtager et højt afkast, typisk 8-12% om året, med tilbagebetaling typisk efter 6-18 måneder. Investorer modtager pant i anparter i det individuelle projektselskab.

En aktiepantsætning (ofte blot kaldet aktiepant) betyder, at aktier i et selskab pantsættes som sikkerhed for et lån.

Det er vigtigt, at investoren sætter sig grundigt ind i investeringsmaterialet og gældsinstrumentet (låneaftalen), herunder de generelle karakteristika for, hvordan lånet fungerer, og hvilke karakteristika det har i forhold til den pågældende virksomhed.

Crowdster.eu tilbyder muligheden for at investere i ejendomsprojekter (nybyggeri eller ombygning, og primært private boliger), hvilket betyder, at kun ejendomsrelaterede investeringsmuligheder markedsføres på platformen. På nuværende tidspunkt giver Crowdster.eu kun adgang til platformen for europæiske ejendomsprojekter, hvor investorer tilbydes at investere i byggelån til de individuelle ejendomsprojekter.

Investering via platformen foregår efter først-til-mølle-princippet, hvor investorer ikke er garanteret deltagelse i et projekt, før de har foretaget en betaling. Hvis et projekt bliver overtegnet, vil de investorer, der ikke nåede at betale til tiden, få deres indbetalinger refunderet.

Crowdster.eu giver ingen anbefalinger, rådgivning eller garantier i forbindelse med nogen investeringer eller projekter.

It is the individual project owners/property developers who have full responsibility for the success of the projects and that the investors can get the budgeted and expected return. Before a project is published on Crowdster.eu, Crowdster.eu conducts an overall review of the project in order to minimize risk, including ensuring that material selection, assumptions and schedule are realistic and that there is sufficient room in the budgets if the real estate and financial markets should change during the construction period. Crowdster.eu only approves projects for marketing on the platform if the project has a minimum overcoverage of 25% - i.e. the budgeted sales price for the real estate project is at least 25% higher than the total budgeted construction and financing costs.

Du vil modtage en e-mailkvittering, som også vil være tydeligt synlig på dit dashboard på Crowdster.eu-platformen, når du er logget ind, der bekræfter modtagelsen af dit indskud med henvisning til projekt, modtaget beløb og indbetalingsdato.

Først beregner vi, hvor meget rente du tjener per dag, derefter beregner vi, hvor mange dage projektet har kørt. Hvis slutdatoen er kendt, bruger vi denne slutdato, ellers tager vi et gennemsnit af den definerede varighed for det individuelle projekt.(([Rentesats i decimaler] X [Investeringsbeløb]) / 365.25) * Faktiske Dage

Typisk sælges ejendommene under eller umiddelbart efter færdiggørelsen af byggeriet. Salgsforløbet varierer fra projekt til projekt, men typisk vil ejendomsmæglere stå for salget. Salgsprisen overføres direkte til projektselskabets deponeringskonto og vil samtidig udløse en tilbagebetaling af lånet til investorerne via deponeringskontoen. I nogle tilfælde sælges ejendommene ikke efter opførelsen, men refinansieres i stedet med en bank eller en anden billigere finansieringsform. Refinansieringen vil også udløse tilbagebetaling af lånet.

Aktier vil ofte være vanskelige eller umulige at overdrage, da de ofte vil være underlagt overdragelsesbegrænsninger, og derudover er aktierne ikke noteret på nogen børs eller markedsplads, så det vil typisk være svært at finde en køber.

Lånemidler overføres til en spærret konto hos en advokat eller bank, der håndterer ind- og udbetalinger for hvert projekt baseret på kontraktmæssige milepæle og godkendelse fra en uafhængig byggeekspert. Crowdster.eu accepterer under ingen omstændigheder indskud eller betalinger til sin egen bankkonto og håndterer aldrig midler for nogen part.

Det er op til den enkelte projektejer/ejendomsudvikler at beslutte, hvad minimumsinvesteringen skal være. Typisk vil minimumsinvesteringen være 1.500-50.000 EUR, da vi ønsker at give så mange som muligt (uanset økonomisk formåen) adgang til at investere via platformen. Der kan dog være visse projekter, hvor det på grund af størrelse, kompleksitet eller simple praktiske årsager kan være nødvendigt at hæve minimumsinvesteringen.

Ejendomsudvikleren giver typisk investorerne regelmæssige (kvartalsvise eller månedlige) opdateringer om projektets eller investeringens fremskridt. Informationen er som regel relativt kortfattet eller grundlæggende. Der kommunikeres typisk ingen finansielle rapporter eller nøgletal.

Din investeringshorisont bør stemme overens med ejendomsudviklerens tidshorisont. Den forventede tidshorisont (“Løbetid”) fremgår normalt af investeringsmaterialet, som er tilgængeligt via dit login på platformen.

Crowdster.eu-platformen drives af

Crowdlending Europe AB ("Crowdster.eu" eller "Crowdster"),

Org. nr 40431934.

Skeppsbron 2

211 20 Malmö

Sverige

‍

Investorer kan annullere deres investering indtil det øjeblik, låneaftalen underskrives, hvorefter aftalen er bindende. Mindre erfarne investorer har dog en fortrydelsesret på 4 dage. Forbrugere har altid 14 dages fortrydelsesret.

Investering i udlån til ejendoms- og energiprojekter kan være indbringende, men indebærer en risiko for manglende tilbagebetaling. Det er vigtigt at diversificere investeringer for at minimere denne risiko, og hos Crowdster har vi en fast procedure for håndtering af situationer, hvor låntagere ikke betaler til tiden. Denne proces omfatter:

- Rykker: Ved forsinket betaling kontakter vi låntageren. Oftest er det blot en fejl, der hurtigt rettes.

- Inkassovarsel: Hvis rykkeren ikke fører til betaling, sendes et rykkerbrev med inkassovarsel.

- Afdragsordning: Hvis betaling stadig udebliver, vil vi forsøge at etablere en afdragsordning med låntageren, enten direkte eller via en inkassoadvokat.

- Fogedret: Hvis vi ikke kan inddrive beløbet eller etablere en afdragsordning, sendes sagen til fogedretten med henblik på eventuel udlæg i låntagerens aktiver.

- Tvangsauktion: Hvis lånet er sikret med pant, kan tvangsauktion være en mulighed.

‍

Det enkelte ejendomsprojekt, projektejeren og dennes ledelse er alene og fuldt ud ansvarlige for investeringen, markedsføringen og udbuddet. Crowdster.eu stiller udelukkende sin platform til rådighed for projektejeren/ejendomsudvikleren og har intet ansvar for eller indsigt i investeringen, markedsføringen eller udbuddet. Investorer, der har spørgsmål til en specifik investering, har mulighed for at kontakte Crowdster.eu's kundeservice, som vil videresende spørgsmålene til projektejeren/ejendomsudvikleren.

Crowdster.eu har ingen direkte eller indirekte kontrol over eller ansvar for ejendomsudvikleren eller investeringstilbuddet. Crowdster.eu repræsenterer hverken ejendomsudvikleren eller investoren og foretager kun en overfladisk vurdering af ejendomsudvikleren og/eller investeringstilbuddet og fremsætter ingen anbefalinger eller udtalelser overhovedet vedrørende nogen del af investeringstilbuddet.

Crowdster.eu tilbyder en online platform, som ejendomsudviklere kan bruge til at markedsføre deres virksomhed og ejendomsprojekt og finde potentielle investorer. Crowdster.eu er ikke forpligtet til at finde investorer. Crowdster.eu rådgiver ikke om investeringer og tager ikke aktive skridt til at føre projektejere og investorer sammen. Al kommunikation vedrørende en potentiel investering foregår mellem investoren og projektejeren med eller uden de tekniske værktøjer, der tilbydes af Crowdster-platformen.

Nej, Crowdster.eu er ikke en arrangør eller distributør af de investeringstilbud, der markedsføres på platformen. Crowdster.eu stiller kun sin platform, bestående af et teknisk værktøj og en elektronisk opslagstavle, til rådighed for projektejere og investorer.

Alle udlån og investeringer i ejendomsprojekter, der formidles via Crowdster.eu-platformen, er juridisk set en sag direkte mellem investoren og projektejeren/projektselskabet (peer-to-peer). Derfor har det ingen indflydelse på dit udlån, hvis Crowdster.eu kommer i økonomiske vanskeligheder. Det kan dog påvirke din mulighed for at modtage løbende kommunikation om investeringen, hvis Crowdster-platformen bliver utilgængelig for projektejeren/ejendomsudvikleren i byggeperioden.

Nej, det er helt gratis at tilmelde sig som bruger på Crowdster.eu.

For at investere i projekter på Crowdster.eu-platformen skal du oprettes og valideres som investor. Dette gøres ved at oplyse dit personlige ID-nummer og indsende fotodokumentation af bopælsattest, såsom sygesikringskort, samt billed-ID såsom kørekort eller pas. Det uploadede materiale opbevares krypteret og er utilgængeligt for offentligheden og vil blive opbevaret så længe det er nødvendigt i henhold til gældende lovgivning om hvidvask.

Hvis du ikke længere ønsker at have dine personlige data registreret hos os, kan du sende en e-mail til hello@crowdster.eu, hvor du tydeligt angiver dit ønske om at slette dine personlige data.

Start med at klikke på “Opret bruger”/"Kom i gang" i øverste højre hjørne. Du kan derefter oprette en profil med en e-mailadresse. For at fuldføre din registrering modtager du en aktiveringskode via e-mail umiddelbart efter registreringen, som skal indtastes, før du kan få adgang til platformen.

Nej, at blive bruger giver dig mulighed for at læse den fulde projektbeskrivelse og i sidste ende investere, men du forpligter dig ikke til at foretage investeringer blot ved at oprette en bruger.

Direktionen og bestyrelsen godkender eller afviser et crowdfundingprojekt på baggrund af en detaljeret gennemgang af mindst følgende dokumentation, hvor den endelige beslutning om godkendelse eller afvisning ligger hos bestyrelsen:

• Budget og beskrivelse af budgetforudsætningerne for projektet, herunder anlægsomkostninger, finansieringsomkostninger, egenkapitalkrav mv.

• Baggrundsinformation om projektejer, herunder information om:

• Om projektejer er registreret under insolvenslovgivning, kontrol af CVR-registeret i forhold til projektejers deltagelse i andre selskaber og status for disse selskaber. Dette kan gøres ved gennemgang af årsregnskaber.

• Projektejers historik, erfaring og omdømme

• Identifikation og legitimering af projektejer i henhold til hvidvasklovgivningen,  

• Straffeattest, der er maksimalt 3 måneder gammel (hvis projektejer ikke har en ren straffeattest, vil projektet alene af denne grund blive afvist)

• Dokumentation for, at projektejer ikke er etableret i en ikke-samarbejdsvillig jurisdiktion som anerkendt i den relevante EU-politik eller i et højrisikotredjeland i henhold til artikel 9, stk. 2, i direktiv (EU) 2015/849.

• I visse tilfælde, hvor det kan være relevant at supplere due diligence på projektejer med due diligence på nøglepersoner tilknyttet projektet, f.eks. en entreprenør, vil dette blive inkluderet i due diligence, kreditvurdering og prisfastsættelse. Hvorvidt dette er relevant, er en individuel vurdering, der foretages fra sag til sag.

• Anbefaling til godkendelse baseret på due diligence, kreditvurdering og prisfastsættelse

• Beskrivelse af det tilsigtede crowdfundingprojekt, herunder forventet tidsramme for færdiggørelse, exitstrategi (salg eller refinansiering)

• Risikovurdering vedrørende det foreslåede crowdfundingprojekt, udarbejdet af den eksterne risikostyringsfunktion. I den forbindelse henvises der til Risikostyringsproceduren, afsnit 8 "Identifikation og vurdering af risici i projekterne" for den risikovurdering, der skal udføres og danne grundlag for den efterfølgende risikoopfølgning.  

• Prisfastsættelse i henhold til kreditscoremodel

‍

Projekterne og investeringerne, der markedsføres på Crowdster.eu-platformen, er typisk forbundet med risiko. Disse er typisk topfinansieringer uden eller med underordnet sikkerhedsstillelse, til projekter opført af mindre projektudviklere med begrænsede finansielle ressourcer. Næsten alle investeringer, der markedsføres på platformen, er forbundet med risici, som banker eller kreditinstitutter ikke vil acceptere. På baggrund af ovenstående er projekterne og investeringerne, der markedsføres på platformen, kun egnede for erfarne ejendomsinvestorer med gode muligheder for at gennemgå, vurdere og forstå det individuelle projekt eller investering, herunder ikke mindst de risici, der er forbundet med det pågældende projekt eller investering. Investorer, især dem der ikke kvalificerer sig som erfarne ejendomsinvestorer, bør altid søge rådgivning fra rådgivere med relevant ekspertise, såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokater, revisorer eller lignende. Risikoniveauet i forskellige investeringsprojekter varierer. Investorer bør være opmærksomme på, at en investering altid er forbundet med risici, og at hele eller dele af investeringen kan gå tabt. Du kan læse mere om risici generelt her https://www.Crowdster.eu/legal/risk. De mere projektspecifikke risici findes i investeringsmaterialet, som projektudvikleren markedsfører på platformen, og som investorer har adgang til, når de er logget ind på platformen.

Inden for ejendomsinvestering bør sikkerhedsstillelse betragtes som en yderligere sikkerhedsforanstaltning, snarere end en garanteret tilbagebetalingsmetode. Investorers primære fokus bør være på at vurdere projektets evne til at generere tilstrækkelig pengestrøm til at opfylde sine forpligtelser, hvilket i sidste ende driver en succesfuld tilbagebetaling.

Hvis et crowdfunding-projekt inden for fast ejendom oplever forsinkelser eller økonomiske vanskeligheder, vil reaktionen afhænge af den involverede investeringstype.

Crowdster.eus forretningsmodel sigter mod at minimere risikoen, hvilket gøres ved, at Crowdster.eu foretager et grundlæggende tjek af ejendomsprojektet og projektejeren, ved kun at markedsføre projekter, der har et budgetteret overskud på mindst 25 %, og ved at alle udbetalinger sker direkte til hovedentreprenør / entreprenør / håndværkere og kun når Crowdster.eus uafhængige byggeekspert har godkendt udbetalingerne. Det kan dog ikke udelukkes, at et ejendomsprojekt kan løbe tør for penge som følge af en ”force majeure”-situation, såsom (ikke udtømmende) krig, strejke, naturkatastrofe, arkæologiske udgravninger eller andet, hvilket enten stopper projektet eller medfører, at projektperioden forlænges, eller at anlægsomkostningerne bliver højere end budgetteret, og at projektet derfor løber tør for penge. I et sådant tilfælde vil Crowdster.eu i samarbejde med projektejeren vurdere, hvad der er mest hensigtsmæssigt, hvilket for eksempel kan indebære refinansiering af projektet og/eller søgning efter yderligere projektkapital via Crowdster.eu-platformen.

Ved tegning af aktier bliver investoren aktionær og kan udøve aktionærrettigheder, såsom stemmeret og ret til at deltage i generalforsamlinger. Da aktier ofte udstedes med overkurs og/eller der er mange andre aktionærer i selskabet, kan den enkelte aktionærs indflydelse på selskabet i praksis være ubetydelig.

Hvis projektselskabet går konkurs, vil investorernes lån blive inkluderet som et tilgodehavende i konkursboet, og investorerne vil modtage udbytte, når boet er afviklet. I den forbindelse er der en risiko for, at investorerne kan miste hele eller dele af det investerede beløb. På den anden side vil selve ejendomsprojektet blive inkluderet som et aktiv i konkursboet, som kurator skal realisere til højest mulige pris. Kurator vil derfor have en interesse i, at ejendomsprojektet færdiggøres, da en færdig ejendom vil have en langt højere værdi end et ufærdigt ejendomsprojekt. Dette forudsætter dog, at der kan findes finansiering til at færdiggøre byggeriet. Efter Crowdster.eu's opfattelse er det yderst usandsynligt, at projektselskabet går konkurs. Dette skyldes den projektstruktur, der gælder for alle godkendte ejendomsprojekter, hvor alle betalinger fra investorer indbetales på en deponeringskonto (escrow account). De deponerede midler frigives løbende til håndværkerne i henhold til den bygge- og betalingsplan, der er aftalt mellem ejendomsudvikleren og Crowdster.eu. Alle udbetalinger skal godkendes af en ekstern uafhængig byggekyndig (betalt af Crowdster.eu), og fakturaer fra håndværkerne betales direkte fra deponeringskontoen. Dette betyder, at udbetalinger kun sker i takt med, at projektet skrider frem som planlagt. Ejendomsudvikleren får først adgang til provenuet, når banken og investorerne har fået tilbagebetalt deres lån og renter.

Hvis et projekt ikke når sit finansieringsmål inden fristen, vil indbetalinger blive returneret til investorerne, medmindre Crowdster.eu, i samarbejde med projektejeren, beslutter at forlænge finansieringsperioden for projektet.

Projekterne og investeringerne, der markedsføres på Crowdster.eu-platformen, er typisk forbundet med risici. De er som regel medfinansiering/byggefinansiering af ejendomsprojekter uden eller med efterstillet sikkerhed og ejendomsprojekter, der håndteres af mindre – men erfarne – projektudviklere med begrænsede finansielle ressourcer. På baggrund af ovenstående er de projekter og investeringer, der markedsføres på platformen, kun egnede for erfarne ejendomsinvestorer med gode muligheder for at gennemgå, vurdere og forstå det enkelte projekt eller den enkelte investering, herunder ikke mindst de risici, der er forbundet med det pågældende projekt eller den pågældende investering. Investorer, især dem der ikke kvalificerer sig som erfarne ejendomsinvestorer, bør altid søge rådgivning fra rådgivere med relevant ekspertise, såsom finansielle rådgivere, investeringsrådgivere, advokater, revisorer eller lignende.

Crowdster har udviklet sin egen "kreditvurderingsmodel" som en del af sin projekt-due diligence. Kreditvurderingsmodellen bruges i due diligence-processen til at vurdere, om et projekt er egnet til lancering på platformen, og til at give en risikovurdering for projektet. Kreditvurderingsmodellen vurderer projekter ud fra en række parametre, herunder, men ikke begrænset til, lokation, udviklerprofil og erfaring, projekttype mv. Risikovurderingen bruges til at fastsætte renten for projektet. Alle projekter er underlagt endelig godkendelse af bestyrelsen/kreditkomitéen, herunder risikovurderingen.

Inden et projekt tilføjes platformen, foretager Crowdster.eu en samlet gennemgang af projektet i samarbejde med for at minimere risikoen, herunder at sikre, at der er tilstrækkelig plads i budgetterne, hvis ejendoms- og finansmarkederne skulle ændre sig i byggeperioden. Crowdster.eu godkender kun projekter til markedsføring på platformen, hvis der er mindst 25 % overdækning, dvs. at den budgetterede salgspris for ejendomsprojekter er mindst 25 % højere end de samlede budgetterede bygge- og finansieringsomkostninger. Dermed er ejendomsprojekter på Crowdster.eu i princippet cyklisk neutrale ned til minus 20 % inden for en periode på typisk 12-15 måneder.

Beskatning af afkast opnået via Crowdster afhænger af flere faktorer, herunder investeringens art, investors skattemæssige bopæl og skattereglerne i de involverede lande. Nedenfor er en oversigt over, hvordan skatter generelt håndteres:

1. Kildeskat på renteindtægter: Når du tjener renteindtægter fra investeringer på Crowdster, kan projektudbyderen være forpligtet til at tilbageholde indkomstskat, før udbetalinger distribueres til investorer. Den gældende kildeskatteprocent afhænger af:Projektudbyderens skattemæssige bopæl: Bestemmer det land, hvor kildeskatten skal betales, og hvilke landes skattelove der gælder.Investors skattemæssige bopæl: Forskellige lande har varierende dobbeltbeskatningsaftaler, der kan påvirke kildeskatteprocenten.Indkomsttype: Renteudbetalinger og udbytteudlodninger kan beskattes forskelligt.For eksempel, hvis projektudbyderen er et italiensk selskab, gælder italienske skatteregler for at bestemme kildeskatteprocenten, og den tilbageholdte skat overføres til det italienske skattekontor.

2. Undgåelse af dobbeltbeskatning: For at undgå dobbeltbeskatning har mange lande aftaler, der giver investorer mulighed for at modregne skatter betalt i udlandet mod deres indenlandske skatteforpligtelser. For at drage fordel af disse aftaler skal investorer ofte fremlægge en skattemæssig bopælsattest til projektudbyderen via Crowdster. Denne attest bekræfter investors skattemæssige bopæl og kan hjælpe med at anvende den korrekte kildeskatteprocent.

3. Skattemæssig bopælsattest: Det anbefales at indhente og uploade en skattemæssig bopælsattest til din Crowdster-konto for at optimere beskatningen af dine investeringsindtægter og potentielt undgå dobbeltbeskatning. Selvom det ikke er obligatorisk, kan fremlæggelse af denne attest sikre, at den korrekte kildeskatteprocent anvendes på dit afkast.

4. Investors ansvar: Det er vigtigt at bemærke, at Crowdster ikke yder skatterådgivning. Investorer er selv ansvarlige for at forstå og overholde deres lokale skattelove vedrørende indkomst opnået via platformen. Dette inkluderer indberetning af indkomst, betaling af eventuelle yderligere skyldige skatter og anmodning om skattefradrag eller -kreditter, hvor det er relevant. Det anbefales at konsultere en skatteekspert for at sikre overholdelse af alle relevante skatteforpligtelser.